业主委员会的规定有法律效力吗；房主违约不卖房，可我只想要房子怎么办；夫妻还房贷期间闹离婚，房子要怎么分割……
关于网友的这些询问，浙江律师事务所律师陈乃财解答“房子的那些事儿”。
业主委员会的规定对我有约束力吗
市民叶女士咨询：我最近在新房装修，但遇到了一些问题，业主委员会说我的装修要整改。请问业主委员会提出的一些规定，对我有没有法律约束力？
业主公约对全部业主有约束力
解答：业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表该物业的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。因此，业主委员会最基本的权利是对与该物业有关的一切重大事项的决定权。这种权利通过业主公约和业主委员会章程予以保证。
业主委员会是业主大会的执行机构，听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，监督业主遵守业主公约。
业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用、维护及其管理等方面行为的合同。
叶女士如果在装修过程中违反了业主公约规定，而该规定或决定没有违反法律、法规的，叶女士应当按照该规定执行。如果该规定或决定违反法律、法规的，叶女士可以向有关政府部门要求责令限期改正或者撤销其决定。
建议广大业主积极参与业主大会，参与业主公约制定，就业主大会发表意见并行使业主大会决议的表决权，以便维护业主自身权利与义务。
市民李先生咨询：我卖了老房子去买一套学区房，已经和房东签了购房合同，并支付了定金和部分购房款。但房东却反悔了，说自己不想卖了，并提出愿意承担违约金。如此一来，我就亏了，如果现在拿回购房款和违约金，也买不到这么好的房子了，我还是想要房子，不要赔偿，请问该怎么办？
购房者可向法院起诉要求继续履约
解答：根据我国《合同法》107规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。继续履行，也称为实际履行、强制履行，是指一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定条件的，人民法院依债权人的请求作出判决，强迫债务人在一定期限内履行合同债务的责任方式。
如果李先生想要房子完全可以通过向法院起诉，请求判决房东继续履行双方的合同，将房屋变更过户到李先生名下；如房主不予配合过户的，可以向法院申请强制执行过户登记。
个人建议已经出售房产但未办理过户登记的售房者，因房产市场价格变动就以违约方式拒绝履行合同，这种交钱就能违约的想法早已得不到法律支持。
还房贷期间闹离婚房子要怎么分割
市民徐女士咨询：我和丈夫婚后按揭买了一套房，登记在双方名下，需要还30年的贷款。我们现在正在闹离婚，请问如果闹上法庭，这套房子会被怎么分割？另我们还有一套早年前买的登记在我们双方名下的房子又怎么分割？
协商一致或协商不成结果不一样
解答：司法实践中人民法院处理离婚时夫妻共同房屋分割的原则是，在坚持男女平等的前提下，照顾、保护子女和女方的合法权益。根据徐女士的情况，其婚内购买登记在双方名下的房产都属于夫妻共同财产，在无特殊情况下，法院会按夫妻共同房产予以平均分割。
双方对夫妻共同房屋的价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：1、双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；2、一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给另一方相应的补偿；3、双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
如离婚时夫妻双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院一般不判决房屋所有权的归属，而是根据实际情况判决由当事人使用。该房屋取得完全所有权后，当事人仍有争议的，可以另行向人民法院起诉要求依法分割夫妻共同房屋。
不过，需要提醒徐女士的是，法院走拍卖流程会将房屋价格拉得比市场价格低，一般不建议采用。因此，双方可以协商一致由一方取得房产，另一方获得经济补偿。如果双方都没有能力支付对方补偿款，可以达成调解协议协商一致把房子卖掉，共同分割房屋出售款。
不小心买到了烂尾楼该怎么办
市民林女士咨询：我几年前买了一套房，已经付了大部分款项，没想到这房变成了烂尾楼，我现在该怎么办？
可解除合同也可向法院提出破产申请
解答：根据我国《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。如果林女士在合理期限内催告房开交付未果或者根据《购房合同》的约定达到解除合同条件，林女士完全可以申请解除合同，要求房开退购房款并承担违约责任。
如果房开公司已资不抵债，符合我国《破产法》相关规定，个人建议林女士及其他业主可以作为债权人向法院提出破产申请，如果法院和破产管理人能够使房开破产重整，为工程注入资金，促使 “烂尾工程”完工，亦能保障购房户顺利入住。
