这几天，温州市规划局推出了一条新的政策。

    龙湾万达广场SOHO、一品国际LOFT公寓、交运城市客厅、新希望白麓城-麓公馆、南塘新天地、S壹公馆、万科翡翠滨江部分楼幢、京都市府路壹号15#幢……

    上面，温州市区这些产品，不知道你们有没有听说过，或者去现场看过？这些产品拥有住宅功能，看起来也像住宅，但实际就是商业、办公性质的物业。土地年限只有30年或者40年。

    近几年，市区由于商业和办公楼市场需求疲软，说的简单点，就是办公类物业不值钱，没有住宅好卖。

    在这样的背景下，之前大部分商业和办公等性质的土地，最后都被开发商开发成LOFT、酒店式公寓和SOHO（单身公寓）等“类住宅”产品。

    由于这些产品，拥有独立卫生间、燃气管道和住宅立面等“类住宅”特点，所以颇受市场欢迎。

    且由于在层高、面积户型、价格等方面还具有优势，所以多年来这类产品一直是市场的热点产品，以致开发商“打擦边球”开发越来越厉害。

    但市场总是有度的，一旦“度”被突破，政府就会加强管控。

    市规划局、市住建委、市国土资源局联合下发了《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理的实施意见》，针对“类住宅”打擦边球的行为亮剑，并于8月1日起开始实施。

    首先，该《实施意见》仅限于市区，郊县市还不在该政策实施范围内，如永嘉的世贸公馆-世贸左岸、立体城的瓯江公馆等物业，不在《意见》管理范围内，还是自由的。

    1、《意见》规定：商业、办公类项目应采取公共走廊式布局，设置公共的出入通道，不得采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物应具备公共建筑的外立面形式与特点。

↓↓↓↓

很明显，商业和办公的物业该有什么特点，就得有什么样的特点，不能跟住宅差不多，不能规避商业、办公物业的公共性质。

2、《意见》规定：商业、办公类项目应按层集中设置公共卫生间和茶水间，确需为特定部分设置专用的卫生间或茶水间的，该特定部分的总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的40%。

适用分割销售的商业、办公类项目其三层以上（不含第三层）最小分割单元套内建筑面积不得低于200平方米。旅馆类项目和政府投资的拆迁安置商业、办公项目不适用本款规定。

↓↓↓↓

尽管此前也有“按层集中设置公共卫生间”的规定，但如果没有独立卫生间的话，就做不了LOFT、SOHO等产品。为此，开发商审批图纸上，每层也只集中设置了一个公共卫生间，每个分割单元也都不再设置卫生间。

当竣工交付通过验收后，再进行二次改造，添加了污水管。还有的，在二次改造中，添加了燃气管道，使其成为“真正”的住宅。

如今新的《意见》规定不行了，除了上面的“紧箍咒”外，增加了此类功能面积的总量控制，并且严格规定产权面积不得低于200平方，等于直接使出杀手锏规定，现在市面上大量70平方米以下的产品，也不会再有了。绝迹已成定局。

3、商业、办公类项目除集中设置的厨房和供热设备间外，不得另行设置厨房，不得设计、安装其他管道燃气设施。

 ↓↓↓↓

这条，说的简单又明确，商业、办公类项目不能有住宅的功能。

4、在商业、办公类项目中，《国有建设用地使用权出让合同》（下称合同）约定允许分割销售（转让）的，可根据《合同》的约定进行分割销售（转让）、办理不动产登记；《合同》未明确的或约定不可分割销售（转让）的，只能整体销售（转让），不得分割销售（转让）、办理不动产登记，也不得以任何虚拟、划线等无实体墙的形式对项目进行分割和销售。

 ↓↓↓↓

    这里，也再明确不过了，土地出让合同中规定了整体销售的，就只能整体销售或转让，不能分割销售。现在市面上的产品，都是分割成70平方以下的产权，这条等直接限制此类产品的开发，规定环环相扣。

    那么这个政策出台后，对市场会有什么样的影响？

    首先，已经审批的此类产品是一大利好。原因很简单，就是以后没有这类产品供应了，没有竞争对手了，就这么点量，后续开发没有跟进，已经审批过的产品投资价值就会更好，特别是地段好的产品。

    另外，现在包括龙湾中心区、瓯海中心区、中央绿轴板块和滨江商务区，已设置了大量的商业办公物业，对于温州现有的产业格局和经济形势，已经是供过于求。如今很多办公物业难卖，卖不起价就是现成的例子。

    这个背景下，今后商业和办公性质的地块出让，将愈发艰难。和住宅用地捆绑，拉低综合地价，对市场和政府可能都是乐见的局面。