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　　国五条细则的真实目的：稳房价、规避金融风险
　　
　　温州房产税前几天出差在外，间或和朋友们探讨一下两会及财经新闻。听到的、说到的，最多还是“房事”。手机里时不时传来的某某城市房产交易大厅人头攒动的照片，还有某某城市房产销售情况的数据。足见国五条所引发的市场骚动，不亚于两年前的“新国八条”。媒体上再次呼喊“世上最严厉的调控”，让人不禁脑子里蹦出”没有最严，只有更严”的调侃。今天回到家里，写写自己的思考吧。
　　
　　温州房产税从国五条提出到颁布细则，短短几天间，最显眼的两件事，是地产股的翻脸和过户激增的政策前效应。这并不意外，去年下半年以来，尤其是去年的4季度以来，一线城市房价回升趋快，必然会遭到政策反制，盖因楼市调控的核心目标是“房价稳定”。关于房价稳定才是政策核心目标的表述，两年前我就说过，这次国五条把它明确写出来了，便于大家理解政策和价格之间的缠斗关系。
　　
　　温州房产税总体看国五条及细则，其框架延续了“新国八条”，大原则仍说了不少。经过两年的锤炼，经验不是白给的。聪明之处在于，在一些手段上，区分不同城市的情况，明眼人都能看清楚，主要针对了房价上涨过快的城市。毕竟现在看，三线城市的总体房价的同比仍为负数。
　　
　　温州房产税最鲜明的不同，是“差价收入征税20%”的手段。坊间一片惊呼，褒贬不一，反对者不少。股指更是在当天应声而落，地产股全部“立春”。在我看来，国五条细则除了限购、保障房等一些不变的招法外，能够在近期内起效的措施，其实是两个：一为限贷，二为“20%的差价税”。
　　
　　温州房产税先看限贷。从去年下半年以来的数据，其实我们早就发现了房价回升的重要原因：购房贷款和开发贷款的回升。前两年的调控实践，也证明了信贷管制，是楼市调控中，比较灵活有效的手段。从趋势看，由于去年下半年到今年初的天量信贷投放，已经引发了市场对未来通胀的担忧。从政府货币政策的动态看，从3月起，货币政策应当会适当收紧。由此，我们也认为，这对房价上涨的趋势，会有比较直接的抑制效果。
　　
　　温州房产税“20%的差价税”，看起来“雄赳赳、气昂昂”的，但其效果，却不象限贷那么直截了当、方向明确。不少人说，二手房价会因此回落，我看未必，早先杭州的案例、甚至日本的案例，都没有房价“应声而落”的效果。还有人说，“20%”的税，一定会向后转嫁给购房者。这倒是个很有意思的看法，但并不像这些人说的这么简单。一般来说，“20%的差价税”，只有在购房者对价格完全非弹性（通俗点儿说，就是二手房价再高也得买）的情况下，才会全部向后转嫁。但，现实中，由于二手房和新房之间的替代关系，购房者并非对二手房价格完全非弹性（只有一些地段特别稀缺的产品会如此）。
　　
　　温州房产税所以，我认为，“20%的差价税”，一方面，可能会由购房者承担一些的情况下，二手房市场交易量，必然大幅萎缩；另一方面，购房者会转向新房市场，新房的交易量和价格都有回升的趋势。但从中长期看，房价会随着新房供应的增加和二手房逐渐入市，趋于价格稳定，而不是大幅上涨。
　　
　　温州房产税以上的认识，还只是停留在国内经济的分析面上，没有考虑到外部的货币条件。如果不排除政府会祭出扩张财政和货币政策以刺激经济增长的做法，以及进一步考虑到美日的汇率竞争性贬值，货币的扩张可能引发新一轮的资产价格泡沫，随后面临泡沫全面破裂的风险。在这样的系统性风险面前，楼市调控的政策效果，也可能并不如人意，这才是我们现在需要真正担心的。